Achat d’un terrain bâtir : les pièges à éviter !

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Avec les périodes successives de confinement, de plus en plus de personnes quittent leur appartement au profit d’une maison. Certains font le choix d’acquérir un terrain à bâtir, sur une parcelle d’un lotissement ou sur un terrain isolé.

En fonction de la localisation du terrain à bâtir, il faudra être vigilant, comme le mentionne Me Pierre-Yves Gourlay, notaire chez Notaires Office : « Il faut savoir au niveau des règles d’urbanisme quelles sont les contraintes. » En effet, parfois les constructions sont limitées en hauteur, un retrait par rapport à la route doit être respecté… tout cela peut empêcher la réalisation d’un projet de construction.

Acheter un terrain à bâtir dans un lotissement

L’achat d’une parcelle de lotissement offre certaines garanties. Pour vendre ses terrains, le lotisseur doit préalablement réaliser certaines démarches administratives.

Il doit ainsi remettre au futur acquéreur :

1. Le règlement de lotissement qui fixe la destination des constructions, l’emprise au sol, les dimensions des façades, l’implantation des constructions par rapport à la voirie et aux autres habitations, l’aspect extérieur des bâtiments, les conditions d’accès à chaque terrain, les règles de stationnement et le nombre de places attribué à chaque lot.

2. Le cahier des charges qui fixe les règles de vie collective au sein du lotissement. Il précise les travaux incombant au lotisseur (écoulement des eaux, plantations, clôtures…) ainsi que les charges à payer par l’acquéreur.

Acheter un terrain isolé

La future construction s’intègre dans un espace réglementé dont il faut connaître les règles. Il convient ainsi de se rendre à la mairie pour consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune ou, à défaut, la carte communale. À cette occasion, il sera aussi nécessaire de faire une demande de certificats d’urbanisme (CU) opérationnels.

Parallèlement, l’acheteur demandera au vendeur le procès-verbal de bornage qui délimite de façon incontestable la future propriété. Il s’agit d’un plan réalisé par un géomètre expert qui certifie la superficie du terrain et ses limites.

Le bornage n’est pas obligatoire pour l’achat d’un terrain isolé. Si le vendeur ne veut pas le prendre à sa charge, il est recommandé à l’acquéreur de le faire réaliser et de déposer ensuite le procès-verbal au service des hypothèques afin de le rendre opposable aux tiers.

Comment sécuriser l’acquisition d’un terrain à bâtir ?

Lors de l’achat, vendeur et acquéreur signent une promesse de vente dans laquelle l’acquéreur, avec l’aide de son notaire, subordonnera la vente à plusieurs conditions :

  • A la délivrance d’un permis de construire purgé de tout recours et de retraits (éventuellement intenté par un voisin, la mairie ou une association de défense de l’environnement ou du patrimoine) ;
  • A une étude de sol G2 permettant de connaitre les contraintes du sol spécifiquement pour la construction projetée par l’acquéreur en prévoyant que l’étude de sol ne révèle pas de surcoût trop important qui modifierait l’économie de l’opération. En effet des fondations plus profondes peuvent engendrer un surcoût important. Il est précisé que lorsque le terrain se situe sur une zone de sols argileux, une étude géotechnique G1 doit être annexée à la promesse de vente. Cette étude de sol doit permettre de détecter tous les risques de mouvement de terrain liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Enfin, Me Pierre-Yves Gourlay clôture : « Il est important de s’entourer d’un professionnel, comme un architecte ou un constructeur de maison pour être accompagné dans le dépôt du permis de construire et l’étude de sol. « 

A RETENIR : spécialiste du droit immobilier, le rôle de votre notaire est de réunir tous les éléments utiles pour pouvoir vous informer de l’environnement du bien, son accès, ses contraintes et surtout sur l’obtention d’un permis de construire qui assurera la bonne réalisation du projet. En parallèle, il sera nécessaire de souscrire des assurances de construction pour éviter tout problème et de vérifier que son constructeur soit bien assuré de son côté pour les travaux à réaliser.

L'équipe Rédactionnelle De Notaires Office

Les articles sont rédigés sous l’égide de la Commission Communication de la coopérative Notaire Office.

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