Vous en avez assez de vivre en appartement et vous avez envie d’acheter une maison. Entre l’annonce du bien et la visite, vous avez remarqué un écart significatif dans la surface habitable. Comment avoir une garantie de la surface mesurée ? La loi Carrez s’applique-t-elle ?
En matière d’immobilier, l’un des critères pour comparer les biens proposés sur le marché est la surface habitable en m². Pour protéger les acquéreurs contre des évaluations inexactes, le législateur a prévu des critères précis de mesurage, comme la loi Carrez. Seulement, celle-ci ne s’applique pas à tous les types de logement.
Appartement : qu’est-ce que la surface Carrez ?
Depuis 1996, la loi Carrez a mis en place des règles précises de mesurage concernant la superficie des lots en copropriété. En effet, pour un appartement, il faut tenir compte de la superficie privative, correspondant au plancher des locaux clos et couverts, avec déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Sont également exclues de la superficie les surfaces annexes : cave, cellier, placard, garage, terrasse, loggia… et toutes surfaces de plancher situées sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m (parties mansardées).
La loi impose d’indiquer la surface du bien vendu pour toute transaction immobilière dès lors qu’il s’agit d’un appartement supérieur à 8 m². Même si cela n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé au vendeur de faire appel à un professionnel. En effet, l’acquéreur dispose d’une garantie d’un an pour constater un métrage imprécis. Si l’écart avec la surface annoncée lors de la vente est supérieure à 5%, l’acheteur pourra contester la superficie du bien, à condition de n’avoir effectué aucun aménagement ou travaux.
Comment calculer la superficie d’une maison avant la vente ?
Contrairement à un lot en copropriété, il n’y a aucune obligation légale de faire mesurer la superficie d’une maison individuelle. Cette donnée peut être fournie à titre indicatif, mais n’aura aucune valeur contractuelle. De la même façon, les informations fournies par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou la taxe d’habitation n’auront aucune valeur, car cela reste du déclaratif. Seule l’intervention d’un professionnel à la charge de l’acquéreur pourra attester d’un métrage précis.
Me Blanche-Marie VINCENT, notaire chez Notaires Office, explique : « La conception est différente pour une maison : on achète un potentiel avec en plus un terrain qui permet de faire évoluer le bien : agrandissement de la surface habitable avec installation d’une véranda par exemple, en respectant bien évidemment les contraintes juridiques. A l’inverse, l’appartement est contraint, bloqué entre les parties communes et ne pourra pas voir sa superficie augmenter. »
A RETENIR : la loi Carrez s’applique uniquement aux appartements ou « pour certaines maisons en copropriété horizontale, c’est-à-dire toutes construites sur un terrain qui n’a jamais été divisé », comme le précise Me Blanche-Marie VINCENT. Toutefois, dans le cas d’une maison individuelle, la valeur d’achat ne dépend pas uniquement de la surface habitable, mais aussi de la valeur foncière (emplacement et superficie du terrain). Dans tous les cas, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous accompagner dans l’acquisition ou la vente d’un bien, il veillera à ce que vos intérêts soient respectés.
