Traditionnellement très utilisée dans les marchés à bestiaux, la vente au cadran est un système d’enchères inversées qui a été adapté au secteur de l’immobilier, dans l’ancien comme dans le neuf. Zoom sur cette technique interactive de vente qui se démocratise !
La vente au cadran consiste à fixer un prix de départ qui diminuera progressivement dans le temps jusqu’à ce qu’un acquéreur se manifeste. Peu commune, cette technique d’enchères dégressives est différente des enchères classiques. Ce ne sont pas les acheteurs potentiels qui influencent la baisse des prix mais uniquement le cadran, de manière automatique toutes les 30 secondes.
Me Nadège Chombart, notaire chez Notaires Office, explique le principe de ce type de vente, souvent assimilé à un appel d’offres : « L’objectif, c’est de liquider le stock rapidement. C’est comme le marché aux fleurs par exemple, il faut les vendre rapidement avant qu’elles ne périssent. »
Fonctionnement d’une vente aux enchères dégressives
Pour la vente d’un bien immobilier, un prix haut de départ est fixé avec le vendeur. Celui-ci correspond généralement au prix du bien rénové et l’enchère va descendre jusqu’à un prix plancher, souvent le prix marché. Sous ce montant, la vente ne se fera pas.
À une date précise et à un horaire défini, les différents acquéreurs intéressés ont rendez-vous sur Internet. Connectés avec leurs identifiants, ils assistent à la vente : le prix chute toutes les 30 secondes par tranches de 10 000 € ou 20 000 € par exemple, pendant 20 minutes.
À tout moment, si le prix affiché lui paraît juste, un potentiel acquéreur peut cliquer sur l’enchère. Le premier à cliquer remporte l’achat au prix affiché lors du clic. Toutefois, les enchères suivantes à des prix inférieurs sont également prises en compte, en cas de défaut du premier acheteur.
Me Chombart confie ses bonnes pratiques sur le sujet : « Généralement, moi je mets le bien au prix rénové, comme ça on voit la valorisation du bien une fois que tout est fait. Et du coup en tant que vendeur on va chercher l’acheteur au marché. Celui qui cliquera pour retenir le bien, il le fera en fonction de son pouvoir d’achat et pas en fonction du pouvoir d’achat du voisin. Moi, je le pratique car je me suis rendu compte qu’en faisant à l’inverse, en prix progressif, l’acheteur final il en avait encore sous le pied, il n’avait pas tout donné. On prend l’acheteur, celui qui a vraiment envie et le budget. »
Exemple : Monsieur Pignon a hérité d’un corps de ferme peu entretenu depuis quelques années. Celui-ci vaut actuellement 450 000 €. Bien situé près de Nantes, ce bien pourrait valoir près de 700 000 € une fois rénové. Monsieur Pignon contacte son notaire et ils organisent une vente au cadran avec un prix de départ à 700 000 €. Après quelques semaines de visite, les acquéreurs sont conviés le 20 juin à la vente au cadran à 12h sur Internet. Le prix de la vente a démarré à 700 000 € et a chuté de 6 250 € toutes les 30 secondes. Finalement, c’est Madame Kroneau qui remporte la vente après avoir cliqué sur l’enchère à 550 000 € au bout de 12 minutes ! Comme son dossier était solvable, elle a obtenu le corps de ferme !
Quels sont les avantages de la vente au cadran ?
Avec la vente au cadran, les acquéreurs ont entre 3 et 4 semaines pour visiter le bien, se renseigner sur leur budget en prenant notamment rendez-vous avec leur banquier. Cela permet aussi de faire du tri avant la vente parmi les acquéreurs, comme l’évoque Me Chombart : « La vente dégressive au cadran permet aussi de sélectionner les acheteurs, d’avoir directement ceux qui ont le pouvoir d’achat, comme on part sur la valeur haute du bien. Cela évite des déconvenues. C’est différenciant, cela fait ressortir un bien dans la masse. »
Finalement, même si un acquéreur a remporté l’enchère en premier, le vendeur a aussi la faveur de pouvoir choisir son acheteur. « Un vendeur pressé peut préférer un acquéreur qui fait une proposition de prix légèrement inférieure, mais n’a pas de condition suspensive d’obtention de crédit, car il est certain que la vente n’échouera pas sur une question de financement », précise Me Nadège Chombart.
Cette méthode permet donc à un vendeur de tirer le meilleur prix d’un bien en partant d’une fourchette plus haute que la valeur du marché, comme le conclut Me Chombart : « Cela permet à des vendeurs d’avoir un prix marché en 20 minutes et de ne pas attendre parfois de longs mois avant de vendre un bien. »
A RETENIR : spécialiste du droit immobilier, le rôle du notaire dans ce type de vente est de veiller au bon déroulement de la transaction et de vérifier la solvabilité des acquéreurs (plans de financement…). Le notaire fera également signer un document mentionnant les conditions générales de la vente et fournira les identifiants de connexion à chaque acquéreur potentiel pour la vente au cadran.
